【明石市】相続不動産の売却、節税対策｜ヒロリアルエステート
2022/10/11
明石市の不動産売却専門に行うヒロリアルエステートでは、
相続不動産の売却相談を受けることが非常に多いです。
突然に不動産を相続することになり、何から手を付けていいかわからない方がほとんどです。
今回は、相続不動産の節税対策についてお話させていただきます。
節税対策としての相続不動産売却
相続不動産の節税対策では、主に「相続税」「固定資産税」「譲渡所得税」の3つの税金の特徴を抑えてく必要があります。順に解説させていただきます。
□相続税
相続財産が高額になると相続税が発生しますが、相続財産のなかに現金が少ない場合、「相続税を払えない・・」というリスクも出てきます。相続税の納税資金に不安がある場合は、相続不動産を売却して、そのお金を相続税納付に充てることも検討しておいたほうが良いかもしれません。
（相続税が発生する場合）
相続税は、相続財産の総額が「基礎控除額」を超える場合に発生します。基礎控除額は、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」で計算します。例えば、相続人が3人の場合は、「3,000万円+600万円×3＝4,800万円」が基礎控除額となるため、相続財産の総額が4,800万円を超えない限りはそうぞくぜいは課されないということになります。
（相続税の納付期限）
相続税の納付期限は、相続人が被相続人の死亡を知った日から10か月以内とされています。そして、原則として現金で一括して納付する必要があります。「相続不動産を売りたいけどなかなか売れない・・」といった場合は、納付期限を過ぎてしまうリスクがありますので、できるだけ早めに売却準備に取り掛かることが大切です。
□固定資産税
「親の相続を相続したけど、使い道がない・・」といった相談は少なくありません。
今の時点で誰でも利用しておらず、今後も使う予定のない土地・建物を相続した場合は、そのまま所有していても固定資産税がかかるだけです。
解決策としては、相続不動産を「有効活用する」か「売却する」のいずれかです。相続人が家を新築して住むのも有効活用になりますし、アパートやマンション、テナントビルを建てて賃貸経営するといった選択肢もありますが、このような活用が考えにくい場合は税金と維持費が掛かるため、売却するのが賢明な判断と言えます。
□譲渡所得税
「相続した不動産を売る！」と決めた場合も、売却して利益（譲渡益）が出たら譲渡所得税を納めなければなりません。相続税を納めた上で、さらに譲渡所得税も払うということで、税金を二重で課されているように思う方もいるかもしれません。
こういったケースの救済策として、「相続税の取得費加算特例」という規定が認められています。これは、相続発生から3年10か月以内に相続した土地を売却した場合は、納めた相続税を取得費に加算できるというものです。譲渡所得税を算出する際、取得費に納めた相続税額を加算することで譲渡益を減額させ、譲渡所得税額を抑えられるということになります。
相続不動産売却の注意点
〇相続税評価額が高くなる
相続が発生する前に不動産を売却する場合は、売却（現金化）によって相続評価額が高くなります（現金の方が不動産より相続税評価額が高いため）
〇収益源がなくなる
相続不動産がアパートやマンション、駐車場などの賃貸経営の対象になっている場合は、売却によって収益が得られなくなってしまいます。
〇譲渡所得税がかかる
上述の通り、相続不動産を売却して利益（譲渡益）が出たら、譲渡所得税を課されます。
〇負債（借金）を相続してしまうリスクがある
被相続人に負債などのマイナスの財産がある場合で相続不動産を売却してしまうと、相続を「単純承認」したこととみなされ、負債まで相続してしまいます。単純承認の後、「相続放棄」を選択することはできないため、注意が必要です。
〇相続登記が必要
不動産を相続した場合、被相続人名義から相続人名義に変更する「相続登記」が必要になります。この相続登記をしないと、自分の判断で不動案を売却したり、担保にしてお金を借りたりすることができません。
節税対策を行う上で、相続不動産の売却というのは、非常に有効的な選択肢となりますが、必ずしもすべての方がそうとは限りません。売却以外にも効果的な節税対策も可能です。
適切な判断をするうえで、大事なのは、信頼して相談できるパートナーの力ではないでしょうか。明石市及び周辺地域で不動産を相続した場合、売却を決めていても、決めかねていても、ぜひ私共ヒロリアルエステートにご相談ください。
当社は明石市の不動産を中心に取り扱う、不動産売却専門の仲介業者で、多くの知識、経験を有しておりますので、ひとりひとりのお客様に一番合った提案をご提供させていただきます。
